Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij financieren en wordt ook een spaar- of beleggingshypotheek toegestaan om in aanmerking te komen voor renteaftrek.

Omdat PVDA en VVD nog druk aan het onderhandelen zijn is onderstaande uiteraard nog onder voorbehoud, maar zoals het er nu voorligt zal niet de datum van transport leidend zijn of een hypotheek wordt behandeld volgens het nieuwe regime, maar wanneer de koop onherroepelijk is.
Concreet betekent dit dat als bij een koop in 2012 aan alle voorbehouden zijn voldaan en de koop dus onherroepelijk is, de hypotheekrenteaftrek nog volgens de normering van 2012 wordt behandeld, ook al vindt het transport pas in 2013 plaats.

Bij bestaande bouw kun je dus nog een akte laten tekenen op 27 december zonder voorbehoud financiering (denk wel aan de wettelijke bedenktijd van 3 dagen) om toch nog in aanmerking komen voor het regime in 2012.

Bij nieuwbouw moeten aan alle opschortende voorwaarden zijn voldaan en het financieringsvoorbehoud moet zijn verlopen in 2012 om hiervoor in aanmerking te komen.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Veel gestelde vragen over hypotheekrenteaftrek 2013
 
1) Wat gaat er veranderen voor de koper van een huis?

De hypotheekrente blijft aftrekbaar, maar vanaf 1 januari 2013 moeten nieuwe hypotheken in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in?

Per 1 januari 2013

3) Wanneer is er sprake van een nieuwe hypotheek? (Is dat na afloop van een bestaande hypotheek, of bij aangaan van een eerste hypotheek, of bij extra bijlenen?)
 

• De hypotheekrenteaftrek blijft voor bestaande hypotheken onveranderd. Ook verandert er niets ten aanzien van de aan de bestaande hypotheek gekoppelde spaar- en verzekeringsproducten.
• Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek (bijv. naar een andere hypotheekverstrekker) verandert er niets, als er geen extra bedrag wordt bijgeleend.
• Bij het ophogen van de hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing, geldt voor het extra bedrag dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is als het bedrag volledig wordt afgelost binnen 30 jaar en ten minste annuïtair.

4) Hoeveel kan ik lenen voor een hypotheek?
 

• Op dit moment kun je maximaal 106% van de waarde van een woning ( Loan To Value = LTV norm)  financieren met een hypotheek.
• Dit betekent dat je al begint met een restschuld. Dit is een risico voor de consument en de bank.
• De maximale loan-to-value ratio zal daarom de komende 6 jaar met kleine stapjes van 1%-punt per jaar worden verlaagd tot 100%.

5) Wat betekent ‘loan to value’?
 

• Loan to value betekent de verhouding tussen de hoogte van een lening en de waarde van de woning.
• Een maximale loan-to-value ratio van 100% betekent dat maximaal 100% van de waarde van een koopwoning mag worden gefinancierd met een lening.

6) Ik heb nu een aflossingsvrije hypotheek. Moet ik nu gaan aflossen, en wat betekent dat voor mijn maandlasten?
 

• Nee, u hoeft niet af te lossen omdat uw hypotheek voor 1 januari 2013 afgesloten is
• Als vanzelfsprekend kunt u wel besluiten om op vrijwillige basis – binnen de grenzen van uw hypotheekcontract – jaarlijks boetevrij een deel af te lossen waardoor uw rentelasten zullen verminderen.

7) Wat betekent dat een nieuwe hypotheek volledig annuïtair moet worden afgelost?
 

• Dat betekent dat in het hypotheekcontract is afgesproken dat de lening gedurende de looptijd van de hypotheek wordt afgelost, waardoor vermogen wordt opgebouwd.
• Je betaalt elke periode een vast bedrag dat bestaat uit rente en uit aflossing.
• In het begin van de looptijd betaal je weinig aflossing en veel rente en aan het eind van de looptijd is het precies andersom.
• Dit betekent dat de hypotheekrenteaftrek steeds minder wordt, zodat de netto maandlasten hoger worden.
• Na 30 jaar is de hypotheek geheel afgelost.

8) Kan een nieuwe hypotheek nog anders dan annuïtair worden afgelost?
 

• Natuurlijk!
• De maatregelen zien alleen op de vraag of de betaalde rente in aftrek mag worden gebracht.
• Er wordt op geen enkele wijze een verbod geïntroduceerd op bepaalde hypotheekvormen.
• De rente mag in aftrek worden gebracht als de hypotheek gedurende de looptijd ten minste annuïtair in maximaal 30 jaar wordt afgelost naar nihil.
• Ten minste annuïtair betekent bijvoorbeeld dat een lineaire aflossingshypotheek ook voor renteaftrek in aanmerking komt, omdat je dan méér aflost dan volgens een annuïtair schema.
• Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat een annuïtaire (of lineaire) aflossingshypotheek die in minder dan 30 jaar tot nihil wordt afgelost, ook voor renteaftrek in aanmerking komt (al is er dan wel minder dan 30 jaar renteaftrek).

9) Wat betekent het akkoord voor starters?
 

• Starters profiteren in het geval van annuïtair aflossen juist in de eerste jaren nog volop van de hypotheekrenteaftrek (in het eerste jaar geldt % uitgaande van een hypotheekrentepercentage van 5% % nog circa 98,5% van de aftrek, na vijf jaar nog circa 92%).
• Hierdoor zullen de netto woonlasten voor een starter (een nieuw geval) in de eerste jaren nauwelijks toenemen in vergelijking met een bestaand geval met een 100% spaarhypotheek.
• Indien wordt vergeleken met een aflossingsvrije hypotheek of een hypotheek die conform de minimumeisen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bestaat uit twee delen (50% aflossingsvrij en 50% spaarhypotheek) is er uiteraard sprake van een grotere stijging van de netto%maandlasten.
• Hier staat wel tegenover dat voor deze laatstgenoemde groepen geldt dat aan het einde van de 30%jaarsperiode nog een (deel van de) schuld resteert.
• Die schuld moet ook na de 30%jaarsperiode nog steeds worden gefinancierd, ook al is deze schuld na dertig jaar inflatie in reële termen (aanzienlijk) minder waard dan bij aanvang van de hypotheek.
• De beperking van het fiscale voordeel kan leiden tot lagere prijzen.
• Dit is nadelig voor zittende eigenwoningbezitters en kan ervoor zorgen dat meer eigenwoningbezitters een hogere lening hebben dan de waarde van hun woning.
• Lagere prijzen, al dan niet als gevolg van deze hervorming, zijn daarentegen in het voordeel van koopstarters.
• Vanwege het voorgaande en dankzij de permanente verlaging van het overdrachtsbelastingstarief voor woningen hoeven starters minder te lenen omhetzelfde huis te kunnen kopen.
• Dit dempt derhalve het effect van de hogere netto maandlasten.
• Overigens is momenteel de betaalbaarheid van woningen al beter dan in vele jaren het geval is geweest.

10) De huizenprijzen zullen hier zeker door dalen, waardoor de woningmarkt nog verder op slot raakt. Verwacht u dat ook?
 

• Het kabinet poogt met dit pakket de woningmarkt langdurige zekerheid te bieden.
• Dat is belangrijk voor het herstel van vertrouwen op de woningmarkt.
• Juist dat herstel van vertrouwen is belangrijk voor de mobiliteit op woningmarkt en het van het slot halen van de woningmarkt.
• Uiteraard spelen meerdere elementen een rol.
• Ook bijvoorbeeld de stand van de economie, het consumentenvertrouwen en de situatie op de financiële markten spelen een rol.
• Het CPB en De Nederlandsche Bank zien het voorgestelde pakket als een positieve stap voorwaarts.

11) Wat gebeurt en nu met de overdrachtsbelasting?
 

• Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen bedraagt inmiddels permanent 2 procent.
• Voor niet-woningen blijft het tarief 6%.